来源：雪球App，作者： 克而瑞物管，（https://xueqiu.com/1963362334/250380764）
随着我国医疗卫生事业改革的日益深入，医院的各项管理工作发生了巨大的变化 。医院积极推进后勤服务多元化改革，医院服务外包市场化趋势越来越明显，医院物业管理也打破了传统的管理模式，逐步向品牌化、专业化、智慧化、产业化的方向发展。2020年以来新冠肺炎疫情呈现散点式的爆发，让医院成为疫情之下的第一战场。全国医院物业服务企业从一开始措手不及到防控有序，推动疫情后期的逐步复工复产，过程中充满机遇和挑战。医院物业服务无疑成为疫情之下多方关注的焦点，不仅服务需求量呈现爆发式的增长，同时服务专业度要求也进一步提升，行业的服务标准迭代升级。在疫情的考验下，医院服务能力呈现质的提升，成为行业内的新的热点赛道。
和其他业态相比，医院物业管理领域有其特殊的服务内容及专业技术壁垒，目前物业服务企业在医院物业中所占份额并不高，市场还存在巨大空间。本报告基于 2021物业服务企业发展指数测评数据的分析，对医院物业管理领域的驱动因素、发展现状、发展趋势等多个角度进行解剖，探讨医院物业服务未来的发展趋势。
那么，当前医院物业的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？医院物业的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。
本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。
一、医院物业发展驱动力分析1、政策驱动力：政策持续利好，医院物业迎来新的发展机遇
20世纪末，国内医院后勤改革以内部承包制为个案开始呈现出来，即医院内部进行业务重组，自行成立后勤服务系统，并依照企业管理模式进行管理，整体服务水平和管理能力与改革之初相比都有所改善。
进入21世纪后，我国医院后勤服务社会化改革正式启动，国家推出了一系列的推动后勤社会化的政策，如下表所示。2000年2月，国务院体改办等八部委在《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》中明确提出了医院后勤管理社会化的概念，指出“实行医院后勤服务社会化，凡社会能有效提供的后勤保障，都应逐步交由社会去办，也可通过医院联合，组建社会化的后勤服务集团。”国家政策的出台为医院后勤服务社会化提供了强大的动力，由医院自办后勤服务转变为向社会专业力量购买后勤服务，成为我国医疗卫生改革的重点工作之一。
2015国家出台医改政策，医院后勤出现较大转机，“供给侧”改革更是进一步打开医院后勤大门，医院物业管理进入了“大开放、大物业”“重规范，重监督”的新阶段。自2018年开始，我国逐渐重视医院后勤管理系统的信息化与标准化建设，有意识地推动大型公立医院对医疗管理体制的重视程度，逐渐培育医院注重精细化管理模式，有效改善我国现状的医疗质量与服务关系，为医院长期经营发展提供支持的决策方向。2019年12月，国卫办出台《公立医院章程范本》，其中明确了“后勤、设备、物资和信息管理”的建设发展方向，强调医院后勤管理秉承“安全第一、服务患者、服务一线”原则，按照规范化、标准化、专业化、信息化、智慧化的要求，建立健全“后勤一站式”服务模式，推进医院后勤服务社会化。自2021年开始，国家卫生健康委办公厅多次推出支持公立医院改革与高质量发展的相关政策，并在政策细节上强调医院后勤服务的重要性。
2、市场驱动力：医院数量稳定增长，医院物管规模增长潜力大
十年来，我国不断通过新建、改建和扩建等方式增加医疗资源供给。根据全国年度统计公报数据，2012年全国医院数量为2.3万家，2021年达到3.7万家，十年医院数量的年复合增长率为5.34%。
近三年来增速有所放缓，复合增长率3.88%。医院数目不断增加带动了医院后勤服务需求增长，为医院后勤服务市场带来广阔发展空间。(医院数包含公立、私立医院，不含基层医疗卫生机构如乡镇卫生院、社区卫生服务中心等)。
医院数量的快速增加，主要源于民营医院数量的增长。自统计局公报2016年公布了公立和民营医院数量以来，公立医院五年数量基本保持不变，而民营医院则自2016年的1.6万家增至2021年末的2.5万家，年复合增速9.3%。民营医院数量的增长，给医院物业管理的市场化拓展带来更多机遇。
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相对管理模式成熟的住宅物企，医院物企目前市场占有率较低，行业格局较为分散，龙头企业尚未显现，行业空间广阔，将成为物企的又一个重要的发力赛道。随着医院后勤市场化的逐步打开，2021年医院物业管理面积已经达到6.7亿方，经测算，预计2025年医院业态物业管理规模有望实现7.6亿方，未来发展空间潜力较大。
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二、医院物业的发展特点及现状1、医院物业的发展特点
1）.业务种类繁多覆盖面广
医院服务有别于其他业态，医院物业服务项目除传统的保洁、保安服务外，同时涵盖了非临床的多项特色服务以及增值服务等，且对安防、设备及各类应急预案等有更强的专业属性。在理念上，医院物业服务企业要把专业放在首位，把辅医、运送、保洁服务细分并制定标准；匹配医院不同区域的保洁深度，把清洁剂细分；认真对待每一次运送等。不断精研颗粒度，为患者和医务人员提供优质、高效、低耗的生活和工作服务，医院物业服务逐渐从传统的“四保”，延伸至中央运送、护工服务、导医服务、被服洗涤、医疗废弃物处理等，为医院体系的运行提供重要支撑。各大物企的服务内容也开始向多元化方向进行延伸而呈现出差异性，例如爱玛客聚焦医院的团餐业务，明喆物业开发了导医导诊服务。
2）.医院物业管理服专业性强
医院每天会产生大量的医疗废物，其中大多数医疗废物带有致病细菌或有毒物质 ，为避免出现交叉感染，医疗废物清运人员必须按照规定做好消毒和防护措施，医院物业监管部门应制定专项管理制度，并派专人做好监督工作，严格保障医院安全的医疗环境。由于医院在消毒方面有特殊的要求，因此，一些物企开始在产品设计上面进行创新。医管家开发了医院专用蜡剂、手术室专用蜡，以加强医院消毒项目的开展。爱玛客则提出了消毒方案定制化的思路，结合客户的需求设计相应的消毒方案，以提升客户的满意度。
3）.医院物业服务进入壁垒高，粘性较强
医院物业因其领域特殊性，形成了市场进入的专业壁垒，一旦物业企业入驻项目，经过专业化培训，提供符合医院要求的物业服务就比较难以更换，整体服务粘性很高。医院在采购服务的时候也将谨慎筛选，避免影响医院的正常运作。
2、医院物业的发展现状
1）.医院物业服务内容设计日臻成熟
随着医院物业赛道的逐步成熟，物企不仅提供基础服务，还将业务范围逐步延伸至车位业务代理、能源管理、餐饮供应等场景。下表为典型医院物企的服务内容的设计。例如复医天健在能源管理方面提供专业服务。
2）.医院物业服务标准化、精细化
鉴于医院的环境比较特殊及复杂，医院物业服务是各业态中服务标准最多，服务条款最细的一个业态。服务标准作为医院服务的重要指导，可以推动医院服务体系更好地实施管理。从医院物业的管理实践来看，制定严格的服务标准，是为了保证物业管理服务的质量，以达到提升物业管理服务的满意度的目标。目前各个物企都开始研究适合自身客户的服务标准，例如医管家组织专业团队编写了13本作业指导手册，共计3000余条标准和流程。
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3）.医院物企组织迭代升级频率高
组织作为物业服务落地的一个重要载体。组织通过将产品、标准，用流程化的设计 ，进行价值重塑，以实现高效服务的目标，目前各大医院物企开始在组织创新及价值再造方面均有重要的表现，如下表所示。
物企通过流程改造提升服务流程的效率，例如，斯马特在项目管理中推行阿米巴经营理念，将有助于提升整个项目的收益。医管家则通过成立研发中心，研究流程、产品、标准之间的关系，通过重新提炼服务流程价值，实现流程再造。也有些物企通过组织结构的多元化，达到提升服务力的目标。例如，吉晨卫生通过成立8家分公司，将医院服务业态所能触达的一些业务都分割成一些独立的组织，将有助于提升组织的服务力。
4）.医院物业工作人员专业性越来越强
对于服务要求更高的医院物业服务企业，更应坚持专业复合型人才策略，实现内部培养、外部引进的双轮驱动。
医院物业服务企业的创始人多属于医院、学校、国企等机构的后勤负责人。吉晨卫生创始人曾就职于上海医科大学科技开发处，并担任多个社会职务，为吉晨卫生的项目拓展带来了丰富的资源。而明喆创始人在深圳及内蒙古积累有政府机关及大型国企的工作经验。
医院物业服务企业非常注重员工的内部培训。斯马特针对不同医院项目客户，定向设计培训方案，确保所有的上岗员工都经过专业化的培训。复医天健设立专门的医院后勤培训学院，对医院服务人员展开专业化的培训。
5）.后勤服务平台智慧化趋势越来越明显
后勤综合服务平台将服务业务所涉及的巡检业务、医废管理、设施设备管理等多个环节，实现管理信息的全程追溯，同时对物业管理过程中的服务进行实时反馈、记录、监管。物企在智慧化发展方面均有不同程度的应用实践探索，如国天物业研发了国天云系统，润华物业开发了润之云APP。
6）.物企纷纷布局医院赛道
近年来，除专业医院后勤服务物企，综合性服务企业也纷纷入局医院赛道。一部分物企通过收并购扩大医院规模，如远洋服务收购瓯睿物业、新城悦服务收购梁士物业；一部分选择自主发力，例如新增经营范围、设立子公司，或者通过积极外拓来获取标的。在医院领域已经具备管理基础的综合性物企，如中海物业、招商积余等，积极通过市场化招投标等方式拓展医院市场。收并购方面，以新城悦服务、世茂服务为代表，通过收购地方专业医院物管公司，拓展医院赛道。
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三、医院物业服务市场数据分析（基于样本）1、2021年医院物业服务企业发展指数
物业服务企业发展指数(Property Management Development Index，简称PMDI)是以企业年度数据为基础，根据物业服务企业发展指数的测评体系，从物业服务企业经营情况、管理规模、服务质量等方面，对物业服务企业发展的基础状况和发展规律进行量化评价，测算出物业服务企业的发展指数，衡量企业发展的总体水平。2021年，PMDI100医院物业发展指数32.4，比2015年增加了25.6个点，年复合增长率为29.72%。2021年PMDI500医院物业发展指数为68.7，同比增长11.3个点，近年来医院物业服务发展指数呈现稳步上升态势。
2、医院物业管理规模分析
1）.500强企业医院物业管理面积情况
2021年，500强企业中有252家企业涉足医院服务，占比50.4%，500强企业医院物业总管理面积达3.37亿平方米，占500强企业总管理面积比例为2.09%，占行业总管理面积的比例为0.96%。
2）.百强企业医院物业管理面积情况
2021年，百强企业布局医院物业企业比例为78%。2017-2021年复合增长率为5.91%。在疫情常态化背景下，国家对于医院服务的要求越来越高，医院服务外包趋势越来越明显，市场空间也随之变大，因此，越来越多的企业涉足医院业态，以获取更高的市场份额。
2021年，百强企业医院物业总管理面积为1.56亿平方米，同比增长9.83%。百强企业医院物业管理面积占百强企业总管理面积比例为1.39%。2021年，百强企业医院物业管理面积占500强企业总医院服务面积的比重为46.37%，该领域领先企业市场份额较大。
2021年，百强企业医院物业的平均管理面积从2017年的123.83万平方米增至 2021年的200.45万平方米，年均增长15.32万平方米，2017年至2021年的平均管理面积复合增长率为12.80%，近五年百强企业涉足医院服务企业的医院物业管理面积处于稳步增长的状态。
3）.500强企业医院物业管理项目情况
2021年，500强企业布局医院物业管理项目总数为3553个，企业平均管理项目数量为14个，单项目贡献面积为9.49万平方米。
同时，500强企业医院物业服务企业平均管理项目数量从2017年的15个下跌至2021年的14个，稍有下跌；单项目贡献面积微跌，从2020年的10.5万平方米跌至 2021年的9.49万平方米。由此可见，500强企业医院物业的服务的市场规模发展并不稳定。
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4）.百强企业医院物业管理项目情况
2021年，百强企业布局医院物业企业管理项目总数1669个，同比增长33.41%；2017-2020年复合增长率为16.47%，项目增长快速。百强企业管理的项目占500强企业总医院物业管理项目比例为46.97%。
同时，百强企业医院物业服务企业平均管理项目数量从2017年的15个增长至2021年的21个，整体趋于稳定；单项目贡献面积持续增长，从2017年的8.46万平方米增至2021年的9.37万平方米。由此可见，百强企业在保持项目增长稳步提升时，新拓展医院物业项目的规模也逐渐扩大。
3、医院物业经营绩效分析
1）.500强企业医院物业服务收入情况
2021年，500强企业医院物业服务总物业费收入达到170.86亿元，占500强企业总物业费收入比例为4.77%，以2.09%的管理面积占比贡献4.77%的收入。
2）.500强企业医院物业物业费水平
2021年，500强企业医院物业服务平均物业费为6.38元/(平方米·月)，较上年增长0.07元/(平方米·月)，其中，包干制项目均物业费6.12元/(平方米·月)，酬金制项目平均物业费8.04元/(平方米·月)。500强企业市场竞争力高，管理优质项目较多，其平均物业费水平高于行业平均水平。
从城市角度上看，500强企业医院物业服务项目中，一线城市平均物业费为8.18 元/(平方米·月)；二线城市平均物业费为6.37元/(平方米·月)；三四线城市平均物业费为5.91元/(平方米·月)。二、三四线城市医院物业费收入水平显著低于一线。
3）.百强企业医院物业服务收入情况
2021年，百强企业医院物业收入总值为74.99亿元，与2017年的49.95亿元相比，增加25.04亿，年复合增长率为10.69%。2021年，百强企业医院物业物业费收入占500强企业医院物业的物业费收入比例为43.89%，头部集中度较高；占百强企业总物业费收入比例为3.18%。此外，百强企业医院物业费收入均值从2017年的0.81亿元增长至2021年的0.96亿元，复合增长率为10.8%。
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四、医院物业的发展趋势随着物业管理市场的不断细化和医院后勤管理的逐步社会化，医院后勤物业管理越来越受到业内人士的关注。医院后勤服务呈现出标准化、专业化和服务创新的发展态势。同时，智慧后勤改革日益深化，服务供给侧结构性改革也被提上日程。具体有以下几个方面的趋势：
1、服务标准、企业资质专业化壁垒提升
物业服务企业进入医院的后勤服务，本身就是专业化发展的成果，随着生活水平的提高，衣食住行以外的教育和医疗服务已成为人们日益重要的消费需求，现有医院无论在数量还是在质量上均难以满足人们的要求，只有通过一系列改革与转变才能提升质量，满足人们日益增长的服务需求。其中专业化主要体现在服务内容的设计更加专业，不再局限于传统的四保一服，还将向医院行政服务方向进行延伸，例如导医服务、中央运送服务等，这些都需要经过医院专业的培训才能上岗，这代表未来服务的专业性将进一步提高；同时服务标准也将随着服务内容的专业化设计，呈现更加细化的发展。
2、“医院物管+”产业化趋势明显
未来，“医院物管+”的模式将越来越普遍，医院后勤社会化服务细分内容将不断新增，服务地域也将不断扩大，医疗行业的持续发展和技术进步将为行业的发展提供更大的空间。最初的勤卫保洁、安全维护业务性质单一，且属于劳务密集型的作业方式，技术含量并不太高。新兴后勤服务业务比如医院停车管理、餐饮服务、能源管理业务、导医护工服务、养老服务等出现了更多业务外包的趋势。原有的传统后勤业务逐渐提高了自身的技术要求，加大对服务深度的要求。在大健康产业蓬勃发展的背景下，例如医院物管与养老行业的产业融合等，医院物业服务为医院和养老提供了对接资源与平台的可能性。单纯的医院物管公司很难满足医院对于多领域的服务要求，未来企业将逐步通过产业融合，提升医院物管公司的综合发展实力。
3、品牌化效应日益凸显
越来越多的物业服务企业开始注重企业细分市场的定位、形象与品牌的塑造，追求客户的长期依赖与忠诚。某种程度上讲，特定的品牌必定是与特定的细分市场相联系，医院物业管理本身就是物业管理的一个细分市场，品牌化经营是未来发展的必然趋势，医院物管赛道的品牌化也将成行业逐步成熟的标志。
4、智慧化发展趋势明显
随着“互联网+”时代的到来，通过信息化和智慧化整合医院后勤服务内容，深入了解医院后勤发展需求，满足医院医疗改革、分级治疗等问题的需要，为医院后勤提供降低成本、优化服务的一体化解决方案将成为未来医院后勤服务管理发展的方向。
